原刊于《经济观察报》书评栏目，此处有删节。
解释中国经济在过去40年间的快速增长，研究所谓“中国崛起”，离不开一系列对政治制度、经济制度乃至社会文化的讨论，而从2017年末至今，中国经济的“再转轨”需求已经非常迫切，在经济增速不断承压，内部分配矛盾越演越烈的当下，房地产行业政策会否大转弯，高悬的“地价泡沫”之外，地方政府的债务问题和财政难题又如何解决，是全社会都在普遍关心的热点议题。
特别是2021至2022年间，中国的房地产开发商出现了大面积的债务违约、“烂尾”等现象，使得以土地开发为主要承载手段的地方政府融资、中央地方关系、“经营城市”策略等，从传统的政治经济学术研究领域来到了大众视野之内。
在《人地之间》一书的第一章和第二章中，陶然对“土地财政”的兴起和发展过程做了系统梳理。他建立了一个“一二三”模型来描述中国当前的增长模式：民营企业进行“一类市场化竞争”；政府在国内外开展“两层逐底式竞争”；上游部门、金融行业和商住用地则呈现“三领域行政性垄断”。尤其值得着重指出的是，相较查默斯·约翰逊在《通产省与日本奇迹》中提出的“东亚发展型经济体”模式的整体表现，陶著认为，中国在同等时间内的发展绩效，至少在人口城市化、城乡土地利用结构、环境污染和分配差距四个方面有所不及，而这正是现有“土地财政”模式的负面影响所致。具体而言，此一模式首先建立在“三领域行政垄断”的全面自我强化上，进而使得中央和地方政府均卷入激烈的“两层逐底式竞争”，从而形成住宅价格泡沫、工业产能过剩和过度基础建设投资三大问题，最后体现为地方债务问题积重难返。
按照陶然在《人地之间》第二章的分析，2003年住宅用地与工业用地比价只有4.78，到2017年已上升为20.19，他将这一现象归结为在制造业招商引资竞争下形成的工业用地“全国性买方市场”和商住用地的“局域性卖方市场”，相较制造业企业的高流动性而言，本地服务业和住宅业的消费者流动难度较高，因此便成为了高地价转嫁的对象。刘守刚对财政收入有“税人”、“税地”与“税商”之分野。如果引入这个分析框架，“土地财政”显然是首先“税地”（土地出让金），然后再“税人”（住宅地高溢价、个人所得税），最后再“税商”（二三产业的增值税等税收）的一个全流程系统，在实践中进化完善后，不可谓不高效。地方政府在财政体制改革中损失的越多，就越有动力在土地出让中获利。
中国城市“新区”的土地利用有一特点，即建筑上商业和住宅高容积率、高建筑密度和高房价并存，但街区尺度空旷，道路密度低，对行人普遍不友好。这与政府在土地规划和出让过程中形成的多重约束有关。中央对土地用途计划安排进行了非常严格的供应管制，但出让权和定价权却完全交给地方政府通过“招拍挂”来实施，一方面要兼顾“安得广厦千万间”的理想，另一方面还要兼顾粮食安全、耕地红线、招商引资、产业发展等等，城市密度越大，这一供求矛盾就越突出。
同时，城市商品住宅存在高度的“制度溢价”，从居民委员会制度到就近入学教育体制，再到一系列社会福利的设置，仍需要绑定户籍，而户籍又绑定在自有住所的产权上面，在我国农地和自然资源交易严格受限的情况下，城市住宅和商业地产投资在某种意义上成为了“耕读传家”的替代品。而在这个观察之外，中国金融信贷体系内最大宗的抵押物也是土地，特别是住宅，最简单的例子就是面向企业主的经营性住房抵押贷款。
在表观数据上，“土地金融”的负面作用直接体现为土地的过度城市化和人口的不完全城市化，即“农民工进城难”和“农村空心化”的并存。陶然认为，需要从城乡土地制度改革入手，降低农民工举家迁移和永久定居所支付的成本，而这就意味着打破地方政府垄断高价供应住宅用地的局面，同时扭转制造业招商引资的“逐底竞争”，为此，在书中的第四章、第七章，他分别对城市土地的增量和存量部分提出了自己所设想的解决方案：存量部分，降低工业用地比例，允许“工转居”，同时进行整理更新；而对增量部分，则建议转向“留用物业安置”，适当放松用途限制。第八章中提供了通过改造“城中村”、“城边村”住宅实现租赁房供给的一份方案。
当前城市土地供应由地方政府一家垄断，因而也引发了征地拆迁、“违建”、“小产权”等重重矛盾，对此陶给出的方案，简而言之便是渐进式的农村土地“田底（所有权）”国有化、“田面（使用权）”的农民授权永久化（或可理解为“永佃权”），再进一步明确界定换让全、交易权、出租权、继承权和抵押权这五项权能，同时推动传统农村集体经济组织的股份制改造，将农村公共服务城市化、农民市民化。
陶然更是在书中提出了“土地发展权”的收益归属问题，呼吁“涨价归公”，总结了“浙江模式”：“跨区域土地发展权交易”，并建议向全国推广，希望设立“全国土地整理基金”，以推动一二线城市用地指标稀缺和三四线城市土地储备过剩之间的跨区域平衡，从而真正建立土地资源的全国性市场化配置机制，进而推动农业规模化经营、增加农业、农村基建投入、建立农民社会保障体系，从而改变“离乡不放土”的状况，真正实现“人的城市化”。
要想解决地方二十年“土地金融”模式难以为继下，现金流收入不足的问题，就需要扭转陶然在本书第一章中所提出的那三个问题，不能再依靠压低要素价格和垄断剪刀差来进行“逐底竞争”，不能再以“社会倾销”来进行高强度的“长期贴现”发展，同时，从“税人”、“税地”，全面走向“税商”，才能真正完成国家财政模式的彻底转型。